i美股思源IPO投资研究报告

i美股思源IPO投资研究报告

　　思源将于11月23日以代码“SYSW”在纽交所上市，按发行价区间9.25美元至11.25美元发行1200万份ADS，融资1亿美元。这家做物业管大理房产成立16年后靠房地产营销代理业务进入美国资本市场?它经历了怎样的发展过程？现在的情况怎样？是否值得投资华亭房产的发展历程、股权结构、业务构成、历年财务状况、行业情况、竞争对手情况、风险等几个方面分析介绍，供投资者参考。/p>

　　19年，思源集团现任董事长陈良生通过2万元借博元房产在全国率先推出k22套物业管理软件系统。次年通过深圳市物业协会发不投资房产投资什么推广，思源物业管理软件迅速打开市场。19年，思源进入北京、上海、广州三大市场，并获得国家科委的肯定;国家科委发文向全国推广“思源物业管理软件”。19年，思源客户达到200家，19年思源客户达到这个专业领域难以企及的数字0家。

　　做了6年物业管理软件后，思源开始涉足房地产营销代理业务。19年李国平后，思源承接了k22个营销代理项目--苏州独墅苑。之后思源即把发展重点选在了当时市场前景广阔的北京。进入北京后思源很快代理了通达花园经济适用房、北京天鸿集团开发的曙光花常州二手房房产开发的位于亚运村的天创世缘三个有国企背景的开发商项目。并且均取得了不错的销售成绩。在思源做营销代理的同时还逐步开展了土地顾问咨询业务，也为其后来的发展壮大打下一定的基础。

　　2004年4月，思源在奥林匹克公园中心区的公顷商业用地策划面向全球公开招标中以分的成绩获k21方案二等奖；最后思源独揽了奥运商业地块策划中的四标。之后不久，又承接了国奥村的全案营销代理。思源至此一举成名，并借力奥运在全国范围内打品牌。

　　现任思源集团副总经理、思源婚前按揭房产董事长兼总经理陶红兵的之后，思源2005年受聘于呼和浩特市土地收购储备中心，担当后者的土地运营顾问。随后思源进入天津、烟台、青岛等城市开始全面扩张;同时在业务线上扩展投资和二手房等业务。

　　在客户方面，思源也继原有的首开集团、国奥投资、北京城建、北京金隅、京能置业、万科和金地等国企广州房产中介之外，2008年开始与星河湾、沿海地产、远洋地产、重庆龙湖、深长城、中粮地产、中铁地产和卓广州房产赠与房产三押开始建立合作关系。

　　房地产代理业务获得成功后，思源的营收进入了快速增长的轨道。2008年底获得了鼎辉3000万美元私募股权投资后，思源上市也提上了日程。2010年思源将一直亏损的二手房经纪剥离k苍南房产中介的主要业务--营销代理业务和顾问咨询业务(淄博房产信息)整合打包上市。

　　董事长陈良k22房产走势Brilliant Strategy Limited房产税重庆.29%股份，IPO后稀释至.06%。现任董事总经理兼任华唐庄房产总经理陶红兵持润房产股份，IPO后稀释至1.%;整个管理层在IPO后持股依然有%。

　　思源的业务主要有两部分：营销代理和房地产咨询(平阳房产信息网)。围绕房地产产业链，思源为开发商提供置地顾问、营销代理、房产经纪等服务。其中房产营销代理是思源的主营业务;占其总营收的%以上。

　　营销代理业务方面，思源按揭房产提供置地评估、前期规划、市场定位、客户分析、产品建议、企划推广、营销代理、后期跟踪等服务；如苏州独墅苑、曙光花园、国奥村、烟台万科大疃项目等。思源目前所承接的项目类型包括：住宅类、公建类、商业地产策划代理服务等，但目前仍以住宅类房地产项目为主。2007、2008、2009三年来自这部分的净营收分别占总额的.1%、.3%和.1%，2010年前9个月这个比例达.7%。

　　思源将单独的置地顾问、开发项目策划等服务计入顾问咨询业务，即是为房地产开发商的前期土地开发提供咨询服务;如呼和浩特城市土地市场开发策划、天津团泊新城西区平方公里土地一级开发顾问和项目推广等。2007、2008、2009、2010前9月顾问咨询收入占净营收比例分别为6.9%，5.7%，2.9%和2.3%;占比持续下降。

　　从2005年起，思源逐步在多有路房产。2007年底业务范围覆盖北京、天津、呼和浩特、济南、贵阳、烟台六地；至2008年底新增大连、成都、青岛、重庆、银川、沈阳六地;2009年扩展至苏州、太原两地;今年又新增南京、上海、杭州三地。

　　目前思源上海房产;主要分为北京地区、渤海湾地区、西部地区和长三角地区四大区域。今年前9个月，这四个区域的销售面积如下图：

　　北京一直以来都是思源营销代理业务的核心区域，几年扩张后仍占%的比例；西部和环渤海地区的占比提升较快，前9月分别达28.3%和23.1%;长三角地区目前主要是在苏州有7万多平方米的项目。

　　在区域战略上，思源最早进入的环渤海湾和西部地区是重点发展区域。在环渤海湾地区，思源在天津、青岛和济南已经进入市场前三甲；而西部地区，思源在重庆、成都也进入市场前五名。接下来，思源把区域布局目标瞄准于长三角和珠三角，继而实现全国范围内的逐步覆盖。

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