安居客房产研究院2022年11月全国二手房市场月报

安居客房产研究院2022年11月全国二手房市场月报

　　日，全国政协经济委员会副主任、国经中心副理事长、国家统计局原局长宁吉喆在《安居客房产研究院：2022年11月全国二手房市场月报》中发表题为构建初次分配、再分配、第三次分配协调配套的制度体系的署名文章，其中提到，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　点评：近十年来，与房产税相关的新闻层出不穷，不过房产税最终还是会来的，只是或早或晚。

　　对于购房者而言，并不需要十分畏惧房产税，其主要是平衡财富的一个手段之一，就像个人所得税，是有起征点和不同税率的，那么房产税也将会有起征点和不同等级的税率。

　　对于自住型的购房者而言完全不用顾忌房产税，影响的将会是投资购房和租房的人群。

　　首先，投资购房的人群明显会存在多套房，不论是按套征收还是按面积征收，其必然会成为主要的征收对象。

　　而对于租房的人群而言，随着这部分拥有多套住房的人群征收房产税，那么势必会把其税收成本专家给租客，就像在购买二手房的过程中，房东都会把税费成本转嫁个下家，那么房产税也将有可能转嫁给租客。

　　央行、银保监会已在11月11日向地方下达关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的平阳房产信息网。

　　16条金融政策主要围绕6个要点开展，即保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做武穴房产信息网风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。

　　点评：央行、银保监会发布的支持楼市稳健发展的16条举措的通知，主要是对今年出台的一系列支持楼市的相关金融政策重申，也是央行、银保监会对这些楼市金融政策形成一套具有可实施性的正式文件。

　　该通知首先是国家层面的楼市支持政策，在“房住不炒”的大框架之下，各地方可根据自身的楼市现状进行“因城施策”，制定相关金融支持政策，并且政策中也重点提到了“改善性需求”作为当前楼市主要的需求之一，也应该得到市场的重视，那么未来各地的楼市支持政策也将会逐步从支持刚需向支持改善性需求转变。

　　如近期杭州出台的“认房不认贷”的政策，就是支持改善型需求的有效措施，当前的改善型需求一般都会卖掉一套再买一套，以往房产多会有贷款记录，那么原先“认房认贷”的情况之下，这部分需求改善意愿会降低，那么新政有利于各地根据其楼市需求的特征出台具体的金融支持政策。

　　其次，该通知是从国家层面来保障房企融资渠道的通畅，从而解决部分房企资金紧张的情况，不过中小房企融资难，融资贵的问题还需要出台更为详细和可执行的细则及措施来保障其融资权益。

　　并且，该通知也对今年房企突出的“保交楼”金融支持服务政策进行了更为全面的阐述，从而保障购房者的合法权益，消除楼盘延期交付而形成的社会性问题。

　　还有，在十九大和二十大都提出了“租购并举”的政策。此次央行、银保监会出台的金融支持的通知再次提出对“保租房”的合理的融资需求，并且拓宽其融资渠道，加快“保租房”的开发建设并且入市，从而满足一部分人的住房需求。

　　11月11日，杭州某银行下发给各支行、分行营业部及个贷经营中心关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知该《通知》明确，

　　一、对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。政策调整范围为杭州市限购区。

　　二、为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，k22首付比例为40%，政策调整范围为杭州市限购区。

　　三、对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套利率不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点，即k22利率为LPR-20BP；二套房贷利率不得低于同期贷款市场利率报价加个基点，即k22利率为LPR+BP；政策调整范围为杭州市全辖。

　　四、本次政策调整自2022年11月11日开始执行安居客房产研究院：2022年11月全国二手房市场月报签合同日期为准，即2022年11月10日长沙房产网签合同，仍按原政策执行。

　　其中，贷款从“认房认贷”到“认房不认贷”的转变，能够让一部分原先贷款买房的人群在置换的过程中享受首套房的贷款利率优惠，从而促进置换的意愿，增加市场的流动性。

　　其次，二套房的首付标准的降低，也是能够降低一部分有房家庭的购房压力，促进楼市成交。

　　据业内爆料，合肥限购新政：即日起夫妻离异未满两年的限购不查原家庭了，查本人和需要抚养的未成年子女即可。

　　对此，合肥市房地产管理局表示，有消息说会取消，目前没有接到具体通知，可以去线上购房小程序申请试一试，如果出现资格码就没有问题。

　　点评：在楼市火爆的行情之下，限制一小部分部分家庭为了规避限购和限贷的原因而离婚买房，不过政策也误伤了一部分真正有住房需求的离异家庭。

　　此次，合肥调整“离婚购房”政策，主要还是在“房住不炒”的大背景之下，整个楼市炒房人群基本消失，那么绝大部分的离婚买房需求都为自住型需求，通过对政策的适时调整来解决一部分人的住房需求。

　　并且离婚买房的人群中，也有一部分需要对原有住房进行处置的人群，“卖大买二小”的情况时有存在，那么也能降低这部分人群的置换成本和生活中的矛盾。

　　11月19日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知。

　　即日起，从市外迁入西安市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。

　　在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，持有西安市《安居客房产研究院：2022年11月全国二手房市场月报》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。

　　点评：西安此次政策主要是放开对新落户人群购买二手房的限制，那么在此类新房市场相对二手房市场活跃，并且新房市场同比出现一定萎缩，并且环比也在逐步调整的城市。

　　政策通过盘活二手房市场，进而也能激发部分城市的置换型需求进入新房市场，从而利好整个城市的房地产市场。

　　随着城市化进程达到一定的高度，并且城市人均居住面积能够满足基本需求的情况之下，城市购房人群逐步从刚性自住型需求开始向改善型需求转变，那么二手房市场的活跃程度会是一个相对重要的指标，因此西安的相关部门也出激活二手房市场的政策，从而利好整个城市的房地产市场。

　　安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为：年底将近就是二手房市场的相对淡季，而楼市政策持续刺激近一年左右时间，市场依旧处于低位徘徊。

　　房东和购房者心态基本也跌入谷底，因此当前市场需求也出现了明显的萎缩，预计短期内楼市回暖的可能性也基本不会出现。

　　从二手房挂牌价格来看，也持续出现下跌，急需用钱的房东也开始逐步降价来获得房源的成交，不过购房者依旧不认可房东的降价幅度，观望气氛依旧浓郁。

　　据安居客房产研究院统计数据显示：2022年11月，全国40城二手房在架套数在2万套左右的水平，相比8月减少6.6%。二手房市场持续低迷，房东挂牌意愿降低，其次中介的生存压力加大，也会减少房源的开发意愿。

　　2022年11月，全国二手房在架房源中，1房和2房占比出现减少，而3房和4房的占比出现一定的增加。

　　2022年11月，全国40城二手房在架时长为.1天，环比上月上涨3.0%。全国二手房在架市场在下半年开始持续出现上涨，并且已经达到今年点。需求的持续低迷，直接影响到成交周期的拉长，在市场信心尚未恢复的情况之下，在架时长还将会持续上涨。

　　2022年11月，全国40城二手房新增挂牌量为万套，环比减少12.9%。全国新增挂牌量持续出现回落，主要还是市场低迷，房东挂牌意愿不足，即使有挂牌也面临着无人看房的窘境。

　　2022年11月，全国40城二手房看房需求热度指数为0.，环比上月回落15.0%，进入年底，看房需求热度跌至全年k22年，购房者信心完全不足，也会影响到成交量，从而间接影响到新房市场的筑底。

　　2022年11月，全国40城二手房挂牌均价为200元/平方米，环比下跌0.28%。二手房挂牌均价持续出现下跌，并且跌至全年低点，主要还是市场低迷，部分具有资金压力的房东只能通过降价求售来回笼资金。

　　2022年11月，全国40城二手房各价格段中，中低价房源的占比出现了一定幅度的提升，在中小面积房源占比减少的情况之下，低总价房源依旧在提升，主要与房东的降价相关。

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