万㎡西安房价金字塔曝光

万㎡西安房价金字塔曝光

　　1月16日，国家统计局发布k22城房价情况，西安新房止跌回涨，12月，西安新房价格环比上涨0.1%，同比上涨2%，环比止跌转涨，同比涨幅扩大，西安各区域房价梯队也在不断发生变化。

　　据房博士不完全统计，目前从不同房价分布区域可见，西安主城区已经没有均价1万/㎡以下的新房项目了，而2.5万以上的新房项目多分布在高新、航天、浐灞、曲江、沣东、沣西板块。

　　高新始终位居房价顶端，主要集中在丝路软件城和丝路科学城，多个地块楼面价过万，预计入市价格不会低于2.5万/㎡，部分项目均价或有望破3万/㎡。

　　供应短缺的曲江今年会有几个项目入市，如星河湾星睿、唐顿庄园二期、泰发祥檀府等。

　　曲江大明宫板块不但有多个纯新盘将入市，如中国铁建西派城、大明宫金茂府二期、中海开元壹号三期等，且以改善产品为主，房价天花板或再拔高。

　　刚需较能接受的房价在1.5万/㎡左右楼盘，不但数量在减少，且大部分分布在西咸新区、西安近郊，主城区房源越来越少，同时需要注意的是，2023年待入市纯新盘中楼面价在00元/㎡以下不足10个，简单的以楼面价*2.2的方式计算，房价大致在1.3万/㎡左右，这也是目前刚需们所能接受到的房价水平。

　　国际港务区从去年末开始，房价天花板慢慢升高，区域内均价1.5万/㎡项目寥寥，据本次统计显示，仅有两盘均价在1.5万/㎡以下。

　　房价对于购房者的分流变得越来越强烈，那么，在西安房价金字塔中，刚需购房者还有哪些低价板块/楼盘可以选择？改善类购房者又该选哪里？怎么选？

　　均价1万/㎡以内项目从数量上来看不少，但是项目主要分布在西安周边区域如临潼；均价1-1.5万㎡价格段项目分布区域集中在西咸新区，主城区如未央、莲湖、新城、雁塔等有少量房源，浐灞和灞桥可选择项目较多。

　　重点可以浐灞上河雲璟、高科麓湾国际社区、陕建东元府，雁塔的海伦国际，港务区的华润港悦城悦颂和长安的融创南长安街壹号。

　　陕建东元府在这些项目中价格k22，整盘毛坯限价约为120元/㎡，而且房源面积整体偏刚需，位于二环，生活配套还是很成熟的。

　　上河雲璟位于未央湖板块，项目精装均价1.3万/㎡，产品、价格和配套还是不错的，项目距离在建地铁10号线未央湖站仅几百米的距离，在杨家庄站可与8号线换乘，物业签约的龙湖物业，整体来说性价比还是比较高的。而且周边在售项目均价基本都在2万+/㎡，而且以高端改善产品为主。

　　高科麓湾国际社区项目不用多说，西安楼市非常火的“万人摇”，2022年加推虽然没有再现“万人摇”，但热度依旧非常高，预计加推3栋毛坯高层、小高，均价约1.万元/㎡。

　　青龙寺板块的海伦国际还有最后两栋毛坯高层，均价1元/㎡，首付万可上车㎡户型；融创南长安街壹号价格极具性价比，新房均价1.万/㎡，房源面积主要为//、115、120、129㎡，户型较多。

　　均价1.5-2万㎡：主要以浐灞、港务区、沣西和雁塔项目居多，港务区和浐灞近几年一直是西安楼市新房房源供应大户，因为配套落地速度较快，也是众多刚需、首改购房者k21区域之一。

　　国宸府价格为毛坯1.8万/㎡，翡丽西安整盘毛坯均价约1.6万/㎡，天朗雲峯为现房销售，毛坯均价约1.万/㎡，配套方面，三个项目都距离在建地铁八号线较近，其中旭辉国宸府为堡子村站，天朗雲峯为小白杨站，翡丽西安为红庙坡站。因为项目都位于二环内成熟区域，商业等配套都很齐全，日常生活方便。

　　华清学府城位于西安市新城区幸福南路与建工路交汇处，项目的优势在于教育资源，项目自带建大华清幼儿园和建大华清小学，并且幼儿园和小学都在小区里面，上学比较方便；还有双地铁，地铁3号线号线万寿路站。

　　目前在售的是四期地块华清学府城·幸福印位于项目西北角，产品面积120-1㎡，户型为三室两厅一卫、三室两厅两卫及四室两厅两卫，1.6万/㎡起。

　　预算浮动不大的可以重点港务区的几个项目，如华润置地紫云府、保利锦上、龙翔·奥城珑樾府。

　　保利锦上仅剩1#、3#楼未推售，其中的1#楼基本都是㎡的小面积房源，均价1.5万/㎡，对于预算有限的刚需购房者来说，也是一个不错的选择。

　　龙翔·奥城珑樾府主打低密舒适的改善产品，对于预算不高的首改家庭来说，还是不错的选择。

　　项目共18栋住宅同时施工，约10户将整盘交付，项目阳台均为全封闭交付且仅计算一半产权面积，不仅得房率更高，还省去了业主封阳台的烦恼及经济支出，物业是融创物业。

　　华宇御璟天宸项目向西约300米是已开通的地铁6号线仁村地铁口，向东一路之隔便是初、高中教育用地（三河房产），南侧是高新第二十二幼儿园（江西上饶房产），项目周边目前的配套如医院、地铁、学校这三大跟生活息息相关的都是已经落成的。华宇本身是重庆的开发商，在重庆的口碑还是不错的。

　　二环内改善项目可以重点大明宫金茂府和中海开元壹号紫宸，大明宫金茂府项目为金茂在西安开发的第三座金茂府，也是金茂西安k21二环内的项目，位于大明宫国家遗址公园旁，距离地铁4号线大明宫北站千米左右；同时还有大明宫金茂府二期，项目规划已公示。

　　中海云锦项目整体已经交付，目前现房在售，剩余待售楼栋是2#、3#、8#、11#，户型面积约115-2㎡，229-221元/㎡，如果资源预算充足又担心交付问题的，可以考虑这个项目。

　　中国铁建西派城项目目前售楼部正在抓紧施工中，据k22了解到的信息，预计2月底3月初首开。

　　项目地块为西安铁建景尚房安州区房产以10.5亿元摘得曲江大明宫板块井上片区2宗共计.8亩住宅用地，两宗地的楼面地价分别为元/㎡、元/㎡。

　　中海开元壹号项目三期B区规划7栋洋房，其中5栋6-7F，2栋10-11F，共计219户。7栋楼呈度转角形状排布，其中沿着太华路的4栋楼，一路之隔就是大明宫国家遗址公园，位置非常好。

　　均价2.5-3万/㎡以上项目从区域上来看仍是以高新区为主，浐灞的自然界项目部分楼栋均价超过3万+/㎡，热度一直非常高，即使是在楼市不温不火的2022年，几次开盘均摇号。

　　高新华宇御璟天宸房源量，户型-1㎡，均价2元/㎡，想看高新小面积的购房者可以这个项目。

　　如果是要一步到位改善的话，可以重点招商央玺、自然界、招商华宇长安玺、龙湖青云阙项目。

　　自然界项目部分楼栋均价是超过3万/㎡，且逢开必摇，对于生态环境要求高的购房者可以重点。

　　目前西安均价3万+/㎡的项目比较少，浐灞生态区有两个，分别是招商西安序和碧桂园香湖湾1号。

　　碧桂园香湖湾1号是西安市场为数不多的现房销售项目，即将推售的是双拼别墅产品，依旧为现房销售，整体备案均价3.万/㎡。有3栋楼楼栋均价超4万/㎡，其中2#楼均价达1.28元/㎡。

　　通过西安房价金字塔，我们可以清楚的看到，西安楼市已经全面进入竞品质时代，改善成为主流，刚需的选择空间日益缩小。

　　对于购房者而言，一方面，政策面仍然维持宽松，无论房贷利率还是各项政策，都非常友好，这样的时机经不起等待和耽搁；

　　另一方面，大部分楼盘的优惠折扣其实都还在，趁现在买房，也能用更低的成本上车，而且选择面也比较广，可以做精挑细选，合理上车。

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