从景德镇房价窥探小城市房价走势

从景德镇房价窥探小城市房价走势

　　随着中央的调控力度的加强，一二线城市的房价拐点已现，房价都已经进入下行通道，只是下调的幅度大小不一而已。但是现在又会有一个问题了，三四线城市的房价会怎样呢？几乎所有的开发商都会告诉你，房价的调控政策只是影响到了一下高房价的大城市，对于小城市的房价几乎没有影响，小城市的房价还会有比较好的空间，所以不用担心。但是事实果真是这样吗？小城市的房价难道就没有泡沫吗？本文以笔者最近在景德镇市的看楼盘的经历对这个问题发表一些看法。

　　我们都知道景德镇市是一座历史悠久的文化名城，处于江西的最北部，俗称赣东北。也许是由于没有很好的利用其陶瓷资源，也可能是城市定位上的错误，使得景德镇市的经济发展很慢，至今来说应该是一个比较落后的城市，如果从城市分类来看，应该说是一个四线城市。笔者通过走访了景德镇大大小小十几个楼盘，发现毛坯房均价应该在00左右，楼盘的容积率都普遍偏高，都在3左右，个别楼盘都超过了4.7，楼盘都是毛坯房，笔者没有发现精装修的房子，而且景德镇的房地产开发商多以当地或者九江等地的小型房地产商为主，几乎没有夹江房产网。现在的问题00的均价对于景德镇这样的城市来说房价是不是偏高？到底存不存在房价泡沫？我们先不急着回答这个问题，还是先听听笔者的看房经历吧。

　　笔者个看的楼盘是位于昌江边上且处于市中心的房子，吸引笔者的主要是楼盘的整体外观比较好看，但是看起来房子比较密集，之后问了售楼才知道容积率在4.8左右，售楼还是很不情愿告诉我这个数据的，也不知道她到底要隐瞒什么。走进售楼处，十分的冷清，按理说那天已经正月十六了，该上班的都上班了，但是售楼处只有两个人，一个售楼看见我进去了，懒懒的过来招呼，另外一个貌似主管一样的人在练习画画，好像没有注意我们。售楼处除了她们两个就剩下笔者和笔者姐夫了，那个售楼开始跟我们介绍房子了，但是好像很不耐烦的样子，我是这样猜测的，估计现在在观望的人比较多，很多人都是过来看房，但是很少有人买房，所以售楼对我们也不抱什么希望，只是在机械化的做她的工作。经过她的一番介绍，我得知这边的均价在00左右，对于价格的对比我放在文章后面说，我们到时候会发现这里面会有一个很奇怪的现象。

　　笔者第二个看的楼盘是位于景德镇市火车站附件的一个楼盘，楼盘整体设计比较好，尤其是他所说的楼王，采光和设计都是很好的，这笔者和笔者姐夫都比较满意。笔者找了很久，终于在一个角落里发现了售楼处，售楼处的玻璃门很脏，感觉很久没有人擦过了，门把也是坏的，进入售楼处，发现更加的萧条，只有一个售楼和另外一对看房的姐妹俩，我们进来之后都没有人招呼我们，沙盘看起来很旧，停满了灰尘，没有人给我们介绍楼盘，我们还是从那两个姐妹两的口中得知楼盘的相关信息的，楼盘均价在00左右，其中那个楼王的价格要高点，大概在00。很奇怪的是那个售楼一直在劝那两个姐妹俩过来帮忙卖楼，因为他们年前几个售楼都因为收入太低走了，不愿意回来，现在售楼处只剩下她一个人。

　　笔者第三个看的楼盘是位于景德镇市西客站附近的一个楼盘，楼盘占地面积比较小，容积率比较大，估计在2.8左右，跟前面的楼盘相比这个楼盘的售楼处比较宽敞，售楼人员2个，比之前的售楼人员要热情了一点，由于之前进来的时候我看到他们也几乎处于停工状态，我就趁姐夫和另外一个售楼交流的时候问了另外一位售楼人员，问他们那个即将开售的1、2、3号楼什么时候开售，但是得到的答案我感到很吃惊，他们说不知道，开发商的资金由于销售情况不佳没法到位，估计今年都无法开盘销售。这个楼盘的均价在00左右。

　　笔者第四个看的楼盘是位于景德镇市郊区的一个占地0亩的大型楼盘，开发面积上百万方，这里也是景德镇市开发的新区，笔者车驶过楼盘的时候就发现很不对劲了，按理说这个时候工地上已经热火朝天了，但是我们转了一圈之后没有没有发现一点开工的迹象，整个工地死气沉沉的。之后我们来到了售楼处，跟前面几个楼盘一样，售楼处也很冷清，一个售楼，一个前台，还有两个人在从景德镇房价窥探小城市房价走势，也不知道是什么人，估计是这里的主管。售楼介绍的过程都大差不差，但是一听到这边的房子的均价之后我还是吃了一惊，这边的均价在00左右，容积率也不低，3点多。我们还是回到前文那个问题，市中心的房子均价在00左右，而这个看起来很荒凉的郊区房价却在00，这能不奇怪吗？整个楼盘除了比市中心的楼盘大点，便没有我们很容易发现的优点，缺点确是不少，，交通不便，第二生活设施不完善，比如学校、医院都很远。

　　听笔者说了看这几个楼盘的经历，我们现在可以回答文章在一开始提出的问题了。可以这么说，这一轮房产新政不管对一二线城市了，还是对像景德镇这样的小城市的房地产行业产生的影响是不容置疑的，从冷清的售楼处和几乎处于停工状态的售楼处就可以看出。对于第二个问题，也就是景德镇的房价有没有泡沫呢？这个问题不是很好回答，因为一个城市的房价问题涉及很多的因数，但是我们可以感觉到很奇怪的是景德镇部分郊区的房子居然比市中心的房子贵，从这里面我们至少可以看出景德镇部分郊区的房价是虚高的，然后从整体上来看，依照景德镇市的平均收入，00元的均价应该也是存在一定的泡沫的，笔者估计这个比例在20%左右。

　　笔者建议在这种房价整体下行的时候，不管是大城市，还是小城市，房价下行已经是一个必然的趋势，并不像开发商所鼓吹的那样，小城市的房价不存在泡沫，还有很大的空间。从一点上就可以看出，据统计，2012家佳房产中介的资金缺口将达到1.万亿，这么大的资金缺口足以压垮大部分的房地产商，降价销售是他们的出路。应该这么说，房地产的暴利时代已经过去了，从此中国的房地产行业开始步入一个比较正常的发展道路，随着土地价格的下调，房价下调也是一种必然的趋势，对于房地产商来说，他们只能在新的游戏规则之下赚取正常的利润，辉煌已不再依旧。

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